市老科协 吴庆智
中央关于供给侧结构性的改革，是当前乃至今后相当长一段时间内社会主义进程中一项重大改革措施。关系到产生关系，经济基础，上层建筑的各个领域，关系到生产方式的诸多方面，也关系到思想认识领域的各种关系。这一改革实践必将推进思想文化革命的新飞跃，发展方式理论的新变革。
供给侧结构性改革的任务是“三去一降一补”，其中去库存中涉及到房地产方面的工作比较重。主要任务就是如何处理积存的商品房。本文拟从四个方面来谈谈处理商品房积存的相关问题。
一、房地产开发过热的主要根由
房地产市场开发的“大跃进”，如燎原之火很快燃袭到全国各地，持续三年多时间，究其根由有以下是十一个方面：
其一：支柱产业政策拉动，刺激了房地产市场迅猛发展。为了拉动经济增长，2009年国家把房地产业作为国民经济的三大支柱产业之一，以此来加快GDP的发展。这一政策的出台，极大地提升了房地产业的地位，刺激了房地产的快速发展，同时拉动和带动了其它相关产业的发展，从而促进了国民经济发展保持在8以上的高速度。在全国各地塔吊林立，建设工地灯火通明，夜以继日，热火朝天，座座高楼拔地而起。规模之大、速度之快着实超乎人们的预想。建成和未完工的商品房，其定购之火爆、场面之红火、销量之空前，胜过其他商品的买卖，创造历史记录。
其二：金融支持助长房地产发展势头。依据国家政策法规，银行开闸放贷，从2009年到2014年的六年间，各商业银行共对房地产业提供金融支持量比较大，贷款余额大约达37万亿元。只要有项目申请各级发改委有批准银行都能贷款。当时有个顺口溜，可以从侧面反映出房地产开发商贷款的容易度。搞过开发的和没搞过开发的都能开发，钱多钱少的都能开发。事实也正如此！因为有款可贷，开发建设一栋楼，一个小区便致富的比比皆是。
其三：土地价格上调催生了房价上涨。从长远和现实的角度看，我们国家可以利用的土地来开发商品住宅的供给量必须在确保全国耕地总额不能低于十八亿亩的基础之上。这是一条红线，不可越过。这样一来，势必造成用于建设住宅的土地有限，每年向商品住宅提供的土地总量必须严格控制。否则，中华民族赖以生存的基本条件就会丢失，因为少一亩耕地就少打一亩地的粮食，缺少粮食，人民的生产生活就会出现危险，确保粮食安全是我们基本国策之一。那么土地价格的上涨对房价造成的拉动有多大呢？按级差地价计算，某个城市2002年前市区四类地级土地出让仅为312元/㎡到406元/㎡，折合到建筑成本中为156元/㎡—203元/㎡占房价-26。土地价格上涨后，达到1000元/㎡到2000元/㎡，占开发成本的30-40，直接抬高了商品房价格。
其四：为子女购房成为热门。买房结婚是这次房地产火热的一个重要因素。据对七个开发小区的不完全统计，为子女结婚购买商品房的约占售房总数的30左右，特别是小区环境好的地域，所占比例还要高一些。利用贷款的约占60，说明大部分还是利用国家政策，银行支持来购买。只不过贷款的方式有所区别，有部分贷款的，有全额贷款的。
其五：学区房成为抢手商品。为了让子女接受良好的教育，能升入好学校，将来有所成就。从小学到高中选好学校成为一种家长们特别热切的选择。于是在每个城市中有名望的中小学校周围的住宅便成为了家长们的投资目标，一些开发商开发建设学区房就应运而生。尽管需要大笔投资，为了子女也肯于花钱。跳区跨地的学生来了，农村的、县城的有条件的学生来了，学区房成为开发商的抢手货。据7家建设在比较好的学校周边的开发小区的统计结果，购买学区房的占所有购房者的30-40，个别地段的比例还要高，有的达到60。这其中一种情况，就是不少有钱者，把购买学区房作为一种投资，做简单装修，然后出租给就读的学生。多人合租，一家单租形式不等。
其六：购置房产是贪腐转移财产的重要手段。不少贪官，常常把收受的金钱用来购置房产。一者是为了转移现金，因为大量现金放在家里不安全，存在银行实名制怕暴露；二者购房可以升值又比较保险；三者可以作为不动产留给后人。于是出现了许多“房叔”、“房嫂”、“房哥”、“房姐”。
其七：行贿受贿的理想“礼物”。行贿者包括大部分开发商为了取悦有些有权管事的官员，为了审批项目，把商品房作为非常理想的“礼品”。一把门钥匙、一张入户单就把礼物送毕，免除了送钱的大包大裹，既方便又隐蔽。某市一个建设局长，五年多时间内，先后收受开发商为开发审批手续送予的位于北京的商品房六套，位于大连的商品房六套，本市的商品房二十余套。
其八：一些大型国企和私企的转向，加剧了房地产市场的火热程度。在前几年形成的南有万科、北有万达的大开发大格局基础上，一大批国企和私企纷纷转向转产投向房地产市场，一些境外企业和资金也涌向房地产市场。另外还有许多合资的、跨省跨区搞开发的，这些企业和资金的加入，起到了“火上浇油”的作用，使得本来就火爆的房地产市场更加火爆。牡丹江市先后就有七家大型国企和私企进入，极大地增加了资金的投入量和开发量，形成了一阵火爆，同时埋下了开发过剩的隐患。
其九：养老养生的投资对市场起到推升作用。一些风景好、气候好、环境好的地区成为老年人养生养老的最佳选择。自己花钱买的，儿女掏钱购的，给领导送的，等等。使这些地区的房价不断攀升，火爆异常。以海南三亚为例，2008年以前，经过一段火热之后，三亚出现了许多“烂尾楼”，并且曾推倒过烂尾工程。但随着全国各地，尤其东北的数以几十万计的老年人选择到三亚养老，很快地把三亚的房价、物价抬升起来了，烂尾工程很快成了“香饽饽”，房价一度飙升为全国最高点。
其十：基础设施投入带动了房地产市场升温，过去几年全国房地产火热的原因之一，是国家对基础设施投入的加大。几万亿的投入成为拉动经济生长的重要引力。铁路、城市道路等基础的建设，为周边地区的经济发展创造了条件，不可避免地也会带动房地产业的发展。例如一些边贫地区，过去因基础设施不完善，经济发展滞后，房地产也受到制约；道路通了，条件好了，人民比过去富了，房地产业也随之兴起。比如，我市西郊地域，由于城市发展需要，打通修建了几条干道，一下子便把周边的地段身价提高了，连续有六七家开发商抓住机遇开发，几年功夫，一幢幢高楼耸立起来，一个一个小区形成规模，商品房销售形势很好。
其十一：炒房是房价提升的重要推手。在房地产市场中有一只看得见的手，即炒房的手。以温州炒房团为代表的各种炒房者，人为地把有些地区的房价抬高起来，之后很快波及全国。北京房价的提升始作俑者就是炒房团。虽然国家相应出台了一些规定，但效力和作用有限。
诚然还有一些因素，诸如农民进城购房、建筑材料价格涨势迅猛、户口开放、城市扩容等都是房价上涨及购买力增加的因素。
二、商品房积存的原因与分析
火爆许多年的全国房地产如今优势不再，热度在下降。据不完全统计，截止2015年底，全省目前有未售出商品住房3937万㎡，41万套，其中二类城市为 1483万㎡，14万套，占37.67 ，34.15其他城市为2454万㎡，27万套 占 62.33，65.85。从09-15年的7年间，全市开发总量为1386.7万㎡，我市积存量为186万㎡，其中商品住房91.8万平方米，9043套，占全市开发总量的 12.3 。（属于库存量比较低的城市。）
形成上述状况的原因主要有以下六点：
一是政策调整，房地产业的发展受到制约。国家在宏观经济政策上进行调整，特别是针对房地产库存积压的现状，实施的进行供给侧结构性改革。去房地产库存成为“三去”任务之一。从政治经济学角度认为，经济发展中的供求关系应该是比较平衡的，由于前几年房地产建设速度过快，商品房出现了供大于求的局面，因而发展经济必须做相应调整，否则会成为经济发展的桎梏。另外，大量滞销的商品房积存，势必造成巨大的财力、物力、资源的浪费，非常不利于经济建设。所以去房地产库存是提升经济发展的良策。
二是资金链的断裂是造成商品房积存的重要原因。国家的调整政策中一项重要措施是限制商业银行向房地产发放贷款。从2013年开始国家对房地产业特别是商品房的贷款进行了必要的限制，使相当一大部分依靠贷款开发建设的项目资金链断裂，出现了不少“半拉子”工程和烂尾工程。不少开发商为了促使工程建设的延续，硬着头皮向民间高息借款，从而加大了建设成本，抬高了房价，造成滞销。这种恶性循环发生在许多地区，许多项目身上，是现有库存量加大的重要原因。
三是产品低品质配套建设不到位影响销售。相当一部分开发项目由于资金少、投入少等原因，配套建设严重缺位。例如绿化、休闲设施等配套项目没有跟上。致使购房者失去购买信心，造成销售处于困境之中。我市就有一个小区，地域不错、规模也不小，毗邻的小区销售的都很好，就是因为配套不好，而形成冰火两重天的局面。
四是从长远讲房产税征收政策正在发挥抑制作用。过去把购买商品房作为投资的人们，因国家征收第二套住宅的房产税而放弃。其中不少还将原购买的房产相继出售，使很多地区的商品房销售受到冲击。笔者认识一位搞钢材销售的，曾经购买8套商品房，二年内先后卖出6套，只留给后代两套。征收多余住宅的房产税斩断了依靠多房者的发财梦。
五是反腐力度加大，送房子不在保险。中央惩治腐败的决心和措施具有强大的震慑力，对一些腐败多发领域加大了查办力度，其中包括建筑业中的房地产业。据一些开发商，尤其是外地进入本市的开发企业透露，自从中央反腐之后，许多政府管事的官员收敛了许多，不敢收礼，特别是收受房子。许多审批手续在阳光下运行，既快捷又公开，不再担心不送礼办不了事儿。另外，过去手中掌握多处房产的官员也在千方百计的出手处理。据有关人士介绍，这种现象在全国普通存在。从一个侧面也对商品房销售量产生了影响。
六是居住观念决定市场趋势。从群众的居住习惯和选择观念分析，一线城市居民一般不会选择到二线城市购房，二线城市居民一般也不会到三四线城市居住。这样就决定了房地产市场的总体走向或趋势，也成为一线和部分二线城市房价暴涨的原因。在这种情况下，三四线城市的居民需求被严重挤压、透支、转移，形成了过度开发后的过剩局面。
三、房地产去库存的主要对策
纵观房地产业发展态势，基本态势是由于土地价格上扬，物价上涨、人员工资上行等因素制约，优质产品越来越少，越来越贵，低品位的产品大量积压，形成规模较大的过剩局面。全国房地产市场大红大紫的火爆形势不会再出现，但商品房价格大面积下降的可能性也不会发生。房地产全行业的景气度出现了下滑趋势。一线城市（北上广深）的房价局部上行的压力还存在，个别二线城市也有上涨走向，三四线城市去库存的任务相对重些。如何去房地产库存，归纳起来主 要对策有如下八个方面的建议：
第一，实行宏观调控，严格审批新开发项目。特别是商品房库存量比较大的城市，应严格控制新开发项目的审批。在调整中政府应该发挥应有作用，控制总供给量，控制建设规模，控制资金流向。对确无足量资金保障的项目不予审批。改变“一窝蜂”式的开发局面。尽量掌握和控制处理好需求与供给总量的平衡关系。再不加以控制，势必造成新的库存增量，加大供需之间的矛盾。例如，有些城市商品房供需比在180以上，有的则超过了280，属于库存过剩的“重灾区”。
第二，实行有区别的去库存政策。各地区库存量不同、原因不同、情况不同，因而在去库存措施方面，政策方面必须有所不同。从实际出发，因地制宜，是去库存首要遵循的原则。实行一省一策、一市一策，甚至于一县一策，一区一策。自开动手开药方是去库存比较有效的办法，需要各地以创新的精神处理解决。从目前各地反映出来的情况看，去库存很艰难。有的还规定了去库存时间表，但进展缓慢。因此需要多方面施策，多路突破。譬如一线和二线部分城市出台限贷、限购、限价调整政策，不失为最佳选择。
第三，加大货币化建设力度，实行收购置换办法。利用国家棚户区改造，安居房政策和资金，收购一些已建成未售出的商品房。收购价格按建设开发的成本价进行。某市利用这一办法收购了两个矛盾较大的小区，效果比较好。这两个小区都因资金短缺而搁浅，工程进度迟缓，配套无法进行，购房者多数进不了户，安置困难大。老百姓多次多年上访也无法解决，成为老大难的项目之一。市政府以成本价收购后，开发商虽没有赚着大钱，却也没有赔上，拿出一部分资金完成后续工程，使购房者得到了安置。
第四，放开户口政策，加快城镇化建设步伐，鼓励吸引有条件的农民进城。把城市发展扩容与开放户口政策结合起来，为农民就业创造条件，为子女上学创造条件。这样可以吸引一部分农民进城就业、购房，可以作为去库存措施之一。从南方一些二三四线城市扩容和放开户口措施施行的效果来看，确有作用，对去库存有所促进。
第五，运用市场的“手”自我调整。面对房地产市场现状，购房者盼望降低价格与开发商希望稳定和提升是一对不可调和的供求矛盾，如何找到两者的平衡点是当前要解决的重大课题。对中央提出去库存措施，许多开发商持观望态度，企盼房价经过一段稳定后，再出现新的售房高潮，因此攥着手中的房源不肯做调整。而一些比较明智的开发商开始采取措施搞促销。措施之一是明保暗降提出多重优惠政策，包括一次性付款打折；措施之二是放宽首付，有的开发商甚至打出首付1万就可入住的广告。
第六，实行差异化信贷。针对不同情况区别信贷，对房价上涨的城市提高信贷，首付比例；对库存量大的城市则降低信贷和首付比例，包括二套房的信贷，首付比例、公积金发放，所施政策都应从具体情况出发，加以调整和实行。
第七，实行土地限价竞拍。土地价格是制约商品房价格的重要因素，如何运用这一价格杠杆，对去库存尤其重要。从一些城市的成功做法看，实行土地限价竞拍确实发挥了其他措施不可替代的作用。如南京市，实行限价措施后的一次集中拍卖会，竞价异常激烈。但因限价原因，10幅出让的地块只有3幅成功交易，其它7幅终止出让，对该市房价起到了抑制作用。
第八，实行去库存奖励政策。鼓励房地产开发企业顺应国家供给侧结构性改革大势，以及市场规律，主动调整营销策略，适当降低房价。对主动落实相关政策，采取降低房价的，给予政策支持和奖励。包括协调金融方面的支持性服务。
四、对我市房地产去库存的几点建议
多年来我市政府对房地产开发市场调控工作力度比较大，特别是近年来这方面工作比较好，即坚持了放开市场的政策，又发挥了政府调控的职能。因此商品房积存量比较小，去库存的任务不是很重，压力不是很大。在全省处于调控任务比较轻松的地位，对此提出如下八点建议：
一是坚持加大调控力度，严格把住新开发项目审批关。市政府组织相关部门从宏观需求方面搞好预测和评估，在控制总供给的方面做好审批工作。既要满足购房的需求，又要实行总体宏观调控。对一些新申请的开发项目在资质、资金、市场信誉度等有关方面严格把关，资质不符合条件、自有资金不足完全依靠贷款、市场行为不规范、搞价格欺诈、群众投诉上访率高的开发企业，采取必要的限制措施。
二是坚持奖优限劣政策，促进开发质量上水平。开发小区建设水平和品质关系到城市建设的总体品位。建优质楼，打造优质小区，对城市形象建设十分重要。要引导和鼓励开发企业向市场提供优质产品，配套工程齐备的小区。这方面可以开展一些评比竞赛活动，对质优的给予必要的奖励，对质劣的给予必要的处罚，以调动开发积极性。
三是坚持绿色建筑方向，提升城市综合能力。以节能、节地、节水、节材、保护环境、减少污染为主要内容的绿色建筑，以为人们提供健康、使用高效、使用空间，与自然和谐共生为目标的绿色建筑是国家推行的一项重大技术经济政策，在全市应大力推广。建议各相关部门在项目审批时，从立项到规划，再到项目实施都要把符合条件的绿色建筑纳入审批及管理范畴、工作内容。这方面省政府已有规定，市规划、建设部门已发文推广，但尚属起步阶段，各部门要联合动作，综合施策，作为一项重大任务加以推行，造福全市人民。推行绿色建筑有利于提升住宅小区功能，有利于居民健康，有利于销售。因此也有利于去库存。
四是坚持区别化政策，推进去库存进程。要从实际出发，采取有区别的去库存政策。针对县区的不同情况和特点，采取一县一策、一区一策办法。
五是坚持差异化政策，搞好信贷调控。这方面要协调金融部门，各商业银行搞好去库存的配合工作，区别不同情况，有针对性对商品房信贷，公积金使用，采取差异化办法。这一措施实行的情况如何，对去库存工作十分重要。
六是坚持自我调整措施，发挥市场调节机制。房地产开发企业，特别是商品房积存量比较大的开发商，要审时度势，适应发展改革的大趋势，权衡利弊，自我调整营销策略和办法，打消观望的心里，积极主动地采取价格调整措施。包括首付、降价办法。对主动调价，对去库存有突出贡献的开发企业应给予必要的奖励。
七是坚持货币化棚改政策，实行购买库存措施。货币化棚改可以起到两个作用，一方面加快动迁进度；另一方面可以让持款动迁户用货币购买商品住宅，消减相当一部分商品房的库存量。同时对适合条件的未售商品房由有关机构收购，作分棚改对象处置，也同样可以削减库存。
八是坚持推行城镇化战略，加快建设步伐。国家总体规划目标城镇化率要达到60，我市确定为55，随着城市扩容和城镇化进程的加快，预计将有10万人进入城镇、市区。对于去库存是一件十分利好的战略措施。