10月中旬，富源农贸城运营商富锦市富德农贸市场有限公司就富源农贸城运营后，面临的有场无市困境问题，向招商局进行了汇报，以取得市政府的支持。

基本情况

    （一）投资建设

富源农贸城占地面积48636平方米，建筑面积44694平方米。项目投资总额1.6亿。富源农贸城 由A1、A2、C2、D栋楼及B1、B2 、B3栋楼的1-2层围合而成——

    每栋楼都由一拖二独立门市组成，每个门市建筑面积130-230平米，完全满足商户的经营需要。每个门市的一层层高5.5米，二层层高4.5米。一层暖气管，二层地热，配独立卫生间、消防喷淋设施。人性化设计，避免了传统农贸市场冬季经营的辛苦。

C1楼——

C1楼是以农产品贸易为主的综合性大楼，共4层，F1层高7米，F2层高5米，F3-F4层高4.5米。单层建筑面积2150平米，总建筑面积8600平米。

B2-B3楼（F3—F4）——商务公寓/客房

商务公寓坐落在B2 、B3栋楼的3-4层，呈L型分布。共2层，每层47个房间，合计94个房间，总建筑面积3000平米。配有豪华大堂，独立电梯。房间层高4.5米。

    （二）运营管理

富源农贸城2015年10月28日正式开业运营。年批发量预计超过30万吨。

    市场目前处于养市期，养市场期需要2-3年。3年后市场进入正常收费状态，进入正常运营期的农贸批发市场的主营收入如下：

1、租金收入：公寓、综合大楼、商铺租金、冷库恒温库年租金收入约为2000-2400万元。

2、进门费收入：按每车收取元进门费计算（每车载重平均按20吨计算），30万吨/年的批发量，可收取进门费：200-300万元。

合计年收入估算2500万元。

但是，就目前的经营情况看，这本理论帐行不通，120家门市真正投入运营的不足10家，富源农贸城处于长期亏损状况。

（三）  政府扶持

1.土地出让金：富源农贸城占地面积48636平方米，土地出让金该公司先缴了1071万元，后政府返还819万元。

2.土地税：目前在国税欠挂300万元。

3.行政审批：土地局的未批先建罚款50万元，现已返还；环保局环境保护罚款5万元，现已返还。

4.争取到省商务厅、省农业开发办政策扶持共250万元

二、问题分析

问题之一，整体规划设计不合理，导致库房建造缺项和浪费。一是四面的三层库房设计不合理。二层、三层库房面积闲置，特别是地下库设计高度不够，不能进入车辆，增加商户倒运成本，致使地下库全部闲置。二是整体规划设计缺少钢结构库房，即冻品区和粮油区彩钢库房。由于建造的全部是混凝土结构的库房，必然增加建设成本，导致了该项目实际建设投资超出可研预算投资。

通过调查，该项目在可研中规划设计的投资预算为12073.81万元，而实际建设成本达1.6亿元，超出规划设计4千万元 。在调查中，福利屯四达市场的客商在富源农贸城经营一段时间后退出，非常感触和可惜的说：“富源农贸城的建设没长脑袋，各门市摊位面积偏小不如四达市场合理，二层、三层闲置浪费，地下库设计不合理不能进车，增加倒运成本。由于该项目没有设置建设冻品区和粮油干调区，所有房屋全是供暖，增加商户成本。

问题之二，高息融资成本增加，导致负债运营。通过调查，该项目在建设过中以2—3分利融资6000万元，仅此一项年需财务费用1800万元，目前利息累计达到3600万元，一直拖欠融资人无能力偿还。该项目可研中所测定的年均经营收入4584万元，年均总成本2559万元，可实现年均利税总额2025万元。年均利润总额为1778万元，这是一个理论账，而实际该项目在投入运营后，没有经营收入（库房实行免收一年租金）。这就足以说明该项目在投入运营开始就是一个先期亏损后期逐渐盈利的模式。而该项目的运营商在项目可研中就缺少这个方面的风险评估，同时，该项目的运营商又没有事先做好先期投入资金的准备和规划，从而导致该项目从运营开始就负债运营。

问题之三，批发品种不全没人走货，导致有场无市。该市场从2015年10月28日开业后，由于各类品种货源批发天数时间长，上货商家少，导致果菜腐烂扔掉或降价批发，致使外省山东等产地商、福利屯四达市场果菜批发商及富锦市三八路果菜批发商赔钱经营。产地批发商一车果菜赔3——4万元，直接导致产地地产商，福利屯批发商被迫退出富源农贸城。2016年5月1日，该市场运营商又从新二次启动市场，结果还是造成产地商和批发商惨淡经营，纷纷因亏损问题退出富源农贸城，又造成了该批发市场有场无市的尴尬局面。原有的120个门市，已经入驻3分之一的客商已经房锁货空，只有几家在甩货维持。

问题之四，本市果菜批发自成体系，导致孤掌难鸣。一是三八路批发商自成体系，批发链稳定。该项目运营商由于项目立项时缺少市场调查研究和评估，忽视了原有富锦果菜批发市场的几次大的动荡情况的了解。三八路果菜市场批零模式的存在，主要是原三八路农贸市场改建后的现有室内市场由于租赁费用、格局、运营管理等诸多原因，导致了虽然坐落于市场中心，但仍然是有场无市。给后来三八路周边房地产开发，一些果菜批发商借机购买沿街门市，进行运营。同时，又由于原有的五金公司、供销农贸大市场改建为房地产商品房出售，把富锦市唯一的市内大型农贸批零市场改变了用途，又没有及时发育新的农贸市场，致使三八路市场批零功能日臻完善，形成了目前的批零业态。在调查中了解到，三八路市场的农贸果菜批发业商，冻货批发商、活鱼批发商都有稳定的进货渠道和批发渠道，并且建立了批货可以赊欠，一把压一把等运营模式，形成了合作互利的本地果菜地产商与批发商的融洽交易模式，这就奠定了三八路果菜批发商不去富源农贸城实施批发的主要原因。二是本地地产商蔬菜品有货不愁卖，产销直接见面，没有租赁费用。在郊区地里就有市内的零售小商贩每天预约订货，因此地产蔬菜商很少自己到零售市场上销售。分析认为，富源农贸城今后依靠地产果菜商进场批发，租赁门市搞常年批发不现实，因为地产果菜商都是季节性的。

问题之五，外地地产商引进运营后赔钱，导致退出市场。在调查中了解到，山东等地的果菜地产批发商来到富锦后，本应具有果菜批发价格优势，但是由于果菜批发对待的客户是二级批发商，如农村的小卖店、食杂店，超市等，在进货采购方面需要的品种多而全，希望在市场能够全部拿到货，不着跑哪跑。而该市场由于刚开业，批发商不到三分之一，经营规模小，种类不全，品种不全而导致进货商宁可到福利屯四达市场进货，也不到富锦进货，这就造成外地地产商即使从产地拉货，价格虽然有优势，但受其种类、品种结构所限，加之由于一批货批发时间过长而增加腐烂扔掉比例，最后只能造成赔钱的结局，不得不退出市场。这样的示例很多，不一一赘述。

问题之六，市场发育扶持差别太大，导致无能力与福利四达市场竞争。在调查中了解到，福利四达市场投入运营后，实施3年免收房租费优惠扶持批发商政策。四达运营商自备20台客车，进行专线服务，线车从早上2时30分开始，只上车，不下车，半小时一次，专门为进货批发商开通专线，保证批发及时快速方便。特别是四达运营商为了解决原有福利屯批发商入场入驻问题，采取买断原有批发商商铺等一次性解决诸多矛盾的先予后某的赔本买卖，使原有批发商入驻四达市场安心运营，从而保证了四达市场启动后的稳步运行，加之3年免收房租费用扶持吸引，使四达市场开业人气旺，客商多，落实稳，效益好。通过对比分析，富锦市富源农贸城运营商目前还不具备这样的资金实力和3年的优惠政策扶持，其竞争能力无法与四达市场抗衡。就目前的运营业态分析，富源农贸城在2016年将面临关停的困境。

问题之七，周边市县、农场已经成为四达市场比较稳定的果菜批发进货商，导致富锦富源农贸城生不逢时，不占人和。在调查中了解到，双野山、佳木斯、桦川、鹤岗、绥滨、富锦、同江、抚远、建三江、友谊、红兴隆、宝清、饶河等市县、农场批发商都从四达市场进货，而且已经建立了长期稳定的运营链条。而富源农贸城建成运营时就落后于四达市场4年多，在各类要素全部集聚四达市场这样一个市场空间下，富源农贸城无论是规模小于四达市场3倍，还是四达市场的周边环境已经有了二手车交易市场、佟二堡海宁皮革城等商业市场，还有正在建设中的物流市场，为市场功能配套的房地产商品市场都在紧锣密鼓的运行中。上述这些咄咄逼人的发展态势，必将使刚刚起步的富源农贸城在起跑线上就输给了四达市场。从富源农贸城的开始谋划到投入运营，缺少足够的科学论证和风险评估，导致出现今天的困境是不足为奇的，这是经济规律不可抗拒和逾越的。这一点，富源农贸城的运营商必须清楚明白，需要审时度势的对待目前所面临的严峻态势。

问题之八，运营资金短缺，导致难以为继。在调查中得知富源农贸城运营商银行贷款问题一直没有得到解决，主要原因是银行贷款政策所限。在交谈中运营商提出目前的最大困难是资金，在现有条件下，扶持培育市场，年需资金约1000万元，就此问题，在调查四达市场后，调查组认为，富源农贸城不单纯是资金问题，是该项目从设计可研、资金投入、运营方略、方向定位、市场发育等综合问题的反应，运营商在项目立项后是以出卖房地产库房的方式进行设计和操作，其结果事与愿违，而导致第二步的无租金引进产地商和地产商，在缺少市场风险评估的心理准备和资金准备，批发行业先投入后收益的短期行为下强行开业，致使惨遭市场惩罚的教训极为深刻。因此，富源农贸城今后的何去何从不是简单的资金问题，因为该市场从半年多的运营现状分析，该市场既缺少客观上的批发环境，又缺少自身上的运营能力和辐射影响能力，因此说该市场关闭是迟早的事儿。

三、 对策研究

对策之一，吸取教训，甄别利弊，激活内生动力，科学定位。鉴于该市场目前的运营现状和发展趋向，调查组认为，运营商可在三个方面盘活现有市场，一是引进战略投资伙伴，发展定位为综合市场，全部实行自营，市场需要什么就经营什么，以厂家商品和产地商品为进货渠道，以价格低、品种全打造市场竞争优势；二是构建物流市场，引进和培育物流商家，发展物流业，能引则引，也可自营组建物流，并利用互联网+物流，建设物流配货载体；三是谋划对俄进出口贸易，为“同铁大桥”建成后的对外贸易做好物流基地基础建设。

对策之二，集聚产业、规划周边、配套互动，形成业态。通过调查分析认为，福利屯四达市场以此为核心，不断优化周边发展环境，吸引和入驻了相关产业的要素市场，在此集聚，正在形成更大范围的商业圈、物流圈，使该区域的市场功能正在放大，吸引能力正在增强，其配套的房地产也为此展开。借鉴外地经验结合富锦实际，以富源农贸批发城为核心的商圈将通过科学合理的配置、周边产业要素，将为解困富源农贸城面临的困境找到方法。

四、 相关建议

建议之一，科学规划，精准项目，形成优势。建议市政府根据富源农贸城周边的基础环境，科学规划，以富源农贸城为核心的商贸圈，各类要素的规划配置。可把补畜牧业的短板载体市场规划在其周边的区域，配套建设生猪、肉牛、禽类交易市场。也可引导农机具交易、二手车交易等物资类市场要素在此发育，形成市场。

建议之二，规范地产粮油及果菜批发市场，搭建地产品批发平台。建议市政府将批量较大的地产蔬菜、西瓜地产商引入富源农贸城。大力增加绿色食品、杂粮、粮油市场批发辐射功能，鼓励支持大连金玛、锦稻等制米企业全部进入富源农贸城，借助互联网+，形成富锦绿色食品产销平台，鼓励农村淘宝，利用富源农贸城产销平台销售富锦绿色食品，通过吸引各类粮油食品商，将富源农贸城打造成为黑土绿谷、粮都富锦的辐射力、影响力较大的绿色食品交易平台。

建议之三，富商安商，创造环境，鼓励坚持。目前，富源农贸城运营极其艰难，在这艰难时期，建议市政府组建解困小组，由主管部门商务局牵头，帮助研究富源农贸城的发展定位，坚定运营商的信心，找准发展定位，扬长避短、扬长克短、扬长补短，奋力走出困境，创出新路子。

                         富锦市招商局

              富锦市老科协

                         2016年10月15日